Investing.com — S&P Global Ratings, gayrimenkul şirketi Aroundtown S.A.’nın (AT) bir yan kuruluşu olan Grand City Properties S.A.’nın (GCP) notunu ’BBB+’dan ’BBB’ye düşürdü. 29 Nisan 2025 tarihinde açıklanan bu karar, ana şirket Aroundtown’a yönelik benzer bir işlemi takip ediyor. Not düşürme, sürekli sıkı kredi metriklerine ve gecikmiş varlık satış sürecine bağlanıyor.
S&P Global, GCP’yi hala AT’nin oldukça stratejik bir yan kuruluşu olarak görüyor. Kuruluş, grubun mevcut kimliği ve gelecek stratejisi için önemli bir konumda bulunuyor. Derecelendirme kuruluşu ayrıca GCP’nin kıdemli teminatsız tahvillerinin uzun vadeli notlarını ’BBB+’dan ’BBB’ye ve yan kuruluşun ikincil borcunun notunu ’BBB-’den ’BB+’a düşürdü. ’A-2’ kısa vadeli notlar onaylandı ve GCP’nin bağımsız kredi profili ’bbb+’ olarak değerlendirilmeye devam ediyor.
GCP için istikrarlı görünüm, AT’ninkini yansıtıyor. S&P Global, şirketin mevcut varlıklarından istikrarlı ve öngörülebilir gelir elde etmeye devam edeceğini ve genel operasyonel performansının istikrarlı kalacağını bekliyor. Aroundtown için projeksiyonlar, önümüzdeki 12-24 ay içinde yaklaşık %50-%52 borç-borç artı özsermaye oranı, 13,0x-14,0x borç-FAVÖK oranı ve 2,2x-2,3x FAVÖK faiz karşılama oranını içeriyor.
AT’nin notu, beklenenden daha yavaş kaldıraç azaltma süreci ve zorlu bir işlem piyasası nedeniyle ’BBB’ye düşürüldü. AT’nin başarılı elden çıkarma stratejisi ve iyi geçmişine rağmen, son piyasa dalgalanmaları ve zayıflayan Alman ekonomisinin, şirketin 2025 yılında önceden beklenen yaklaşık 1,1 milyar avroluk varlık satışını tamamlama kabiliyetini engellemesi bekleniyor. Şirketin bu açığı özsermaye, özsermaye benzeri araçlar veya diğer önlemlerle kapatması beklenmiyor.
Sonuç olarak, 2025 mali yılı için elden çıkarma beklentileri yaklaşık 500 milyon-700 milyon avroya düşürüldü ve 2026 yılında herhangi bir elden çıkarma öngörülmüyor.
GCP, S&P Global’in borç-borç artı özsermaye için %45’lik düşüş eşiği altında alan yarattı. 31 Aralık 2024 itibarıyla GCP, S&P Global Ratings tarafından ayarlanmış %43,5’lik bir borç-borç artı özsermaye oranı bildirdi. Bu, bir yıl önce bildirilen %49,3’ten önemli bir iyileşme gösteriyor. İyileşme, öncelikle GCP’nin çağrılmamış hibrit notlarını başarıyla değiştirmesinden kaynaklanıyor. Bu değişim, özsermaye içeriğinin %0’dan %50’ye yeniden değerlendirilmesine yol açtı.
Şirket ayrıca adi temettüleri askıya aldı ve varlık elden çıkarmalarını gerçekleştirdi. 2024 yılında portföy değerinde %0,5’lik hafif pozitif benzer bazda büyüme sağladı.
GCP’nin operasyonel performansının, konut piyasalarındaki olumlu temellerle desteklenerek dirençli kalması bekleniyor. Şirket, 2024 yılında %3,8’lik benzer bazda kira büyümesi bildirdi. Genel portföyü için istikrarlı bir %96,2’lik doluluk oranı kaydetti. 2025 ve 2026 yıllarında yıllık %2,5-%3,0 oranında pozitif benzer bazda kira büyümesi bekleniyor.
Şirket güçlü likiditeyi koruyor. 31 Aralık 2024 itibarıyla bilançoda yaklaşık 1,5 milyar avro yüksek kısıtlanmamış nakit pozisyonu bulunuyor. Ayrıca 200 milyon avroluk kullanılmamış rotatif kredi imkanı ve raporlama tarihinden sonra alınacak yaklaşık 125 milyon avroluk elden çıkarma gelirleri mevcut. Bu kaynakların, önümüzdeki iki-üç yıl için yaklaşan borç vadelerini yeterince karşılaması bekleniyor.
GCP üzerindeki istikrarlı görünüm, AT’deki görünümü ve şirketin mevcut varlıklarından istikrarlı ve öngörülebilir gelir üretmeye devam edeceği beklentisini yansıtıyor. GCP’nin not düşürülmesi için potansiyel tetikleyiciler arasında AT’nin borç-borç artı özsermaye oranının %60’a doğru artması, FAVÖK faiz karşılama oranının 1,8x’e doğru düşmesi veya borç-FAVÖK oranının tahminlerden önemli ölçüde sapması yer alıyor.
Bir not yükseltmesi, AT’nin borç-borç artı özsermaye oranını %50’nin oldukça altına düşürmesine, FAVÖK faiz karşılama oranını 2,4x’in üzerine çıkarmasına ve borç-FAVÖK oranını uzun vadede 13,0x’e yaklaştırmasına bağlı.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
